〔要点提示〕

    对于恶意串通损害第三人利益的签订合同行为，第三人获得依据合同法第五十二条主张合同无效和依据合同法第四十八条主张合同效力待定的选择权。

   〔案例索引〕

   （2005）淇民初字第729号民事判决书、（2006）鹤民三终字第13号民事判决书

    〔案情〕

     原告：纪海棠

　　被告：淇县第三农业生产资料公司（简称三公司）

　　被告：刘忠武

　　原告诉称：被告淇县第三农业生产资料公司欠原告人民币66万元，2003年11月12日原被告双方经鹤壁市中级人民法院调解达成分期还款协议，2003年12月25日在执行过程中双方同意用三公司 0.8亩土地及6间房屋抵偿欠款。2004年4月２6日原告取得了该房产的房产所有权证书。但二被告在明知原告已合法取得房产所有权的情况下，恶意串通签订了一份租赁合同，现承租人刘忠武拒不将房屋交给原告使用，故起诉至法院请求依法判决二被告间的租赁协议无效。

　　被告三公司诉称：2000年初，刘忠武就与三公司口头约定：刘忠武每年交5000元由其承租该房屋，2003年底双方签订了文字合同，并明确了合同自2000年成立并生效，所以说租赁合同依法成立并已生效。

　　被告刘忠武诉称：我与三公司2000年就存在租赁关系，2003年底2004年初双方签订了书面合同，该合同仅是对已生效租赁关系的确认，所以说2000年开始我就是该房屋的承租人，合同有效期二十年，原告现在要求我搬走，违反了“买卖不破租赁”原则，侵害了我的房屋承租权。

〔审判〕

　　淇县人民法院经审理认为，原告已取得了房产证书，租赁合同系被告三公司与刘忠武在房屋折抵给原告之后签订，未经原告同意，损害了原告的合法利益，故判决租赁协议无效。

〔评析〕

　　关于合同的效力问题分析如下：

　　1、2000年至2003年底书面合同签订之日前合同效力问题。

　　二被告主张：2000年二被告就口头约定由刘忠武租赁该处房屋，刘忠武按期交纳了租赁费用并实际占有该房产，只是没有签订书面租赁合同。原告对此没有提出异议。

　　基于法理学原理可知，该口头协议当事人双方具有完全民事行为能力，意思表示真实，不损害社会及公共利益，所以说该口头协议是成立并生效的。由于合同书是明确当事人双方权力义务的重要途径，是确定法律关系存在的重要见证，是解决民事法律关系纠纷的主要依据，为使民事法律关系趋于稳定，我国乃至于世界各国普通鼓励当事人订立书面的合同书，在这个前提下，出于保护、方便当事人订立合同的自治权，我国合同法也对非书面形式的合同书予以附条件的确认。对于口头合同，我国《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方当事人都指出，该合同2000年至2003年底期间一直没有签订书面合同，该期间是3年，依法应当签订书面合同，而双方当事未签订书面的合同书，依据合同法第二百一十五条的规定可知：刘忠武与三公司2000年开始至书面合同签订之日前为不定期租赁关系。不定期租赁合同双方当事人均可随时解除租赁合同。

　　2、二被告2003年底所签订合同的效力问题。

　　2003年11月6日鹤壁市中级人民法院询问笔录中显示，刘忠武明确表示房屋租金一年5000元，没有订立书面合同。2003年12月25日三公司与原告纪海棠达成执行和解协议，将房屋抵偿给纪海棠。二被告签订的租赁合同没有签订日期，当庭陈述时，二被告指称的签订日期不一致；合同原本为打印稿，后进行了手写添加和改动后双方未签章，且双方当事人对手写体书写人指认不一致；合同条款对交费方式前后规定相矛盾，现二被告没有证据证明该租赁合同成立于执行和解协议之前。

　　合议庭认为，2003年9月份原告纪海棠将被告三公司起诉至法院，03年11月6日刘忠武表示没有订立书面租赁合同，03年12月25日原告纪海棠与三公司达成和解协议，04年4月26日纪海棠取得该房屋的房权证，05年原告向刘忠武收租赁费时，刘忠武拒绝支付租金并拒不搬出，原告起诉至法院后，刘忠武才向法院提交书面租赁合同，且合同书存在上述问题。从常理考虑，原告纪海棠与被告三公司债务纠纷一案，被告刘忠武不知道有情可原，可是纪海棠办理房产证时，需要到该房屋所在地丈量房屋，做为该房屋的实际占有人刘忠武不知情就不符合情理了。如果当时有书面租赁书，纪海棠办理房权证时，他不会不提出异议的，如果其明知以房抵债一事而不明确主张购买权，应当视为其放弃优先购买权。综上所述，一切的矛盾都表明二被告所签订的租赁合同是在原告纪海棠取得房产证之后补签的。

　　二被告补签租赁合同的行为是要对抗原告纪海棠的该房屋所有权，要为被告三公司，其明知该房产已经抵偿给了纪海棠，纪海棠已拥有对该房屋的所有权，其已丧失对该房屋的支配权，还与第三人另外签订租赁合同。被告刘忠武明知纪海棠已经取得该房屋的所有权、三公司已经丧失对该房屋的所有权，还与三公司签订租赁合同，拒不支付租赁费用且拒不搬出该房屋，已经严重侵害了原告的所有权。

　　作为本案原告的纪海棠基于合同法的相关规定取得了对合同效力的选择权，他可以依据合同法第五十二条的规定以二被告恶意串通损害他人利益为由主张该租赁合同无效，也可以依据合同法第四十八规定，对三公司无权代理行为予以追认，使租赁合同变为有效合同。本案中，原告纪海棠选择了主张租赁合同无效，法院予以支持的行为是对其合法选择权的确认。